Купля-продажа недвижимости в Армении снизилась, статистика выросла: комментарий эксперта

13:57 1 Август 2024

Количество сделок на рынке недвижимости в этом году на самом деле снизилось. Данные, опубликованные Комитетом кадастра, уже устарели. Об этом в интервью Sputnik Армения заявил основатель и директор агентства недвижимости Silver Rea Андраник Арутюнов, комментируя официальную отраслевую статистику.
"В данных, которые опубликовал Комитет кадастра, отражено количество квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию в этом году, поскольку в Комитет кадастра они считаются сделками с момента подписания актов о завершении строительства и передаче собственникам. Однако фактически эти квартиры были проданы еще 2-3 года назад, просто свидетельства о праве собственности получены только в этом году", — пояснил Арутюнов.

Он также добавил, что представители отрасли неоднократно сообщали компетентным органам о том, что подобная подача статистики является запоздалой и искажает реальность, одновременно предоставляя застройщикам и инвесторам неверные исходные данные.
"Я не знаю, в чем причина: может, просто хотят показать цифры или обеспечить какие-то показатели. Но эта статистика далека от реальности", - сказал Арутюнов.
Согласно анализу Комитета кадастра за первое полугодие 2024 года, в январе-июне текущего года, было совершено более 6800 сделок купли-продажи квартир в многоквартирных домах, что на 7% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Наибольшее количество сделок было заключено в Ереване — 68,5%, на втором месте Котайкская область — 9,6%, наименьшее количество сделок зарегистрировано в области Вайоц Дзор — 0,8%.
В первом полугодии этого года средние рыночные цены за квадратный метр в многоквартирных жилых домах в Ереване выросли на 4,2% по сравнению со вторым полугодием 2023 года и на 11,4% по сравнению с первым полугодием того же года.
Арутюнов считает, что статистика цен на квартиры тоже не совсем корректна.
"У нас есть разные административные районы, разные типы зданий - от хрущевок и панельных домов до новостроек, и квартиры в них продаются по разным ценам. Суммировать все это, выводить среднюю стоимость и представлять ее как общий рост цен — неправильно", - отметил Арутюнов.
На самом деле, по его словам, в настоящее время активность наблюдается только на первичном рынке — благодаря ипотечному кредитованию и возврату подоходного налога. При этом вторичный рынок недвижимости, по сравнению с последними двумя годами, сейчас в довольно пассивном состоянии.
Арутюнов отметил, что в 2022-2023 гг. в связи с обострением ситуации на Украине на рынке недвижимости Армении особенно активизировались сделки по аренде квартир, что привело к росту арендной платы. Ее увеличение, в свою очередь, привело к общему подорожанию квартир и даже их переоценке.
"Получилось так, что покупка квартиры в Армении и сдача ее в аренду стало довольно прибыльным делом. Многие начали покупать недвижимость и сдавать в аренду. Это также активизировало куплю-продажу квартир на вторичном рынке. Сейчас на вторичном рынке наблюдается снижение цен на 10-15%, а в некоторых случаях до 20%, в зависимости от района", - сообщил специалист.
По мнению Арутюнова, после 2025 года, когда в Ереване прекратится действие программы возврата подоходного налога, количество сделок резко сократится. Однако активность сохранится в пригородах Еревана, где уже ведутся активные строительные работы. В этих районах возврат подоходного налога будет действовать до 2027 года, поэтому, по мнению специалиста, рынок сохранит свою активность еще на 2-3 года.
Что касается цен, то, по словам Арутюнова, они в течение ближайших 2-3 лет снизятся до реальных рыночных.
"Когда действует возврат подоходного налога, люди перестают покупать квартиры на вторичном рынке, и цены на нем начинают снижаться. Эта тенденция будет продолжаться в течение ближайших 2-3 лет, и рынок придет к своим естественным ценам. А естественная цена на рынке — это та, при которой средний доход жителя страны или города позволяет приобретать недвижимость", - резюмировал эксперт.
О том, что рынок недвижимости в Армении перегрет, а цены переоценены, в своем заявлении от 19 июля отметил также Центробанк страны.
Согласно данным ЦБ, средние цены на недвижимость в 2018-2024 гг. выросли более чем в четыре раза — с 100 000 драмов за квадратный метр до 460 000 драмов (по текущему курсу - 1200 долларов США). Причиной такого роста ЦБ также считает в основном факторы возврата подоходного налога и ипотечного кредитования.